Koronatid har for mange vært pålagt hjemmetid og mange har brukt tiden til å pusse opp. Nordmenn elsker å pusse opp og mange har et helt oppriktig forhold til fargekart og navn på årets fargevalører, både i bystrøk og til fjells. Vedlikehold og rehabilitering øker verdien på eiendommen, slik at eiendomsverdien stiger mer enn generell markedsverdi. Her ligger en økonomisk gevinst.

 Men – hvordan skal verdiøkning som følge av egeninnsats deles ved et økonomisk oppgjør?

1. Partene er gift og Kari har arvet en hytte, som ikke er påheftet gjeld. Ektefellen Ola er snekker og har brukt enhver ledig stund og ferier til å rehabilitere hytta fra innerst til ytterst og selv foretatt en delvis utbygging. Mens Ola har snekret har Kari passet barna, laget mat, planlagt interiøret og hjulpet Ola med det hun kan. Ved samlivsbrudd krever Ola betalt for alt arbeidet og krever likedeling av verdien av hytta.

 Ektefeller har et økonomisk felleseie hvis de ikke i ektepakts form har avtalt helt eller delvis særeie. Ektefeller har gjensidig underholdsplikt, hvor hver skal bidra etter evne. Hjemmearbeid og pass av felles barn er likestilt med yrkesaktivitet. Ved samlivsbrudd mellom ektefeller som har felleseie skal verdiene som hovedregel deles likt.

Skjevdeling av verdier kan likevel kreves dersom man hadde med seg verdier inn i ekteskapet eller har mottatt arv eller gave, og denne verdien er i behold og klart kan identifiseres. At Kari og Ola skilles medfører at Kari kan holde verdien av hytta utenfor likedelingen, ved å kreve skjevdeling.

Spørsmålet er hvilken verdi hun kan kreve skjevdelt, den opprinnelige verdien eller verdien på tidspunkt for samlivsbrudd? Partene må her bli enig om hva som var verdien av hytta før igangsettelse av omfattende rehabilitering. Foreligger det en gammel takst eller verdivurdering vil denne være til nytte for å fastsette en inngangsverdi. Vanlig vedlikehold, som årlig beising av terrassegulv, regelmessig beising av hytta og bytting av et vannbord, faller utenfor det som gjør at en hytte øker vesentlig i verdi.

For å fremme et vederlagskrav i eierens skjevdelingsverdi må det foreligge en vesentlig verdiøkning som er skapt av den som ikke er eier av hytta. Ola har som fagmann gjort kvalifisert fagmessig arbeid, med rehabilitering fra innerst til ytterst, samt bygget et påbygg. Utgangspunktet er da at det kan være grunnlag for et vederlagskrav i den samlede verdiøkningen.

Kari og Ola er enig i at de begge har vært til stede på hytta samtidig, de har begge utført nødvendige oppgaver for familien, far har snekret, mor har passet barn, mor har lagd mat og ellers hjulpet far med det hun kan. Verdien av å passe barna og delta i det felles prosjekt vil rettslig likestilles med snekring på det som er et felles prosjekt, slik at Ola ikke kan sies å alene har tilført hytta denne vesentlige verdiøkningen. Verdiøkningen er skapt av partene i fellesskap og blir derfor gjenstand for likedeling.

Dersom ektefellene hadde brukt felles formue eller felles lån, til å leie inn snekkere for å foreta tilsvarende arbeid for å restaurere og bygge ut hytta, ville verdiskapningen blitt gjort i fellesskap, eller med felles gjeldsforpliktelse, og derfor gå til likedeling. Ola får derfor ikke et vederlagskrav i inngangsverdien på hytta, men får sin andel av verdiøkningen.

Vederlagskrav i særeie/skjevdelingsmidler er en kan-regel, og vederlagets størrelse må ikke fremstå urimelig i en samlet vurdering av det totale oppgjøret.

Advokatens råd: Opprett ektepakt. Avtal eierbrøk. Avtal om egeninnsats på særeie/skjevdelingsmidler skal være gave, lån eller gi rett til eierandel i særeie/skjevdelingsmidler.

2. Ola bruker all sin tid på å bygge ut Karis hytte, men Kari deltar ikke i dette arbeidet, har overlatt barna til sine foreldrene, mens hun selv er på arbeid og venninneferie. Ved samlivsbrudd krever Ola betalt for alt arbeidet og krever likedeling av verdien av hytta.

 Utgangspunktet er igjen at hovedregelen er felleseie med mindre det foreligger ektepakt om særeie, eller at eiendommen er mottatt som arv eller gave hvor verdien er i behold og klart kan indentifiseres. Spørsmålet er om Ola, som alene har utført alt arbeidet med rehabilitering/utbygging, vil ha et vederlagskrav i Karis rett til skjevdeling, eller om han også her vil stå igjen med halvparten av verdiøkningen han har tilført hytta.

Partene er enig om at Kari ikke deltatt i noe av arbeidet på hytta, heller ikke har hun passet felles barn. Dersom Ola hadde vært i annet arbeid, på et annet snekkeroppdrag, ville han tjent penger fremfor å ha et inntektstap ved å jobbe gratis på Kari sin hytte. Når Karis hytte som følge av Olas arbeidsinnsats alene øker vesentlig i verdi vil Ola derfor få et vederlagskrav i hennes skjevdelingsrett. Vederlagskravets størrelse tar utgangspunkt i hvor mye hytta har øket i verdi ved Olas egeninnsats. Egeninnsats i form av yrkesrettet innsats som fagperson gir ikke rett til å kreve «markedslønn» fra eierektefellen, med det kan være rimelig å gi Ola en økonomisk kompensasjon som vederlag i selve inngangsverdien, utover det at han får rett til halvparten av hyttas verdistigning.

Vederlagskrav i særeie/skjevdelingsmidler er en kan-regel, og vederlagets størrelse må ikke fremstå urimelig i en samlet vurdering av det totale oppgjøret. Dette er en skjønnsmessig vurdering, det er mange momenter som trekkes inn i en tvist og det er ingen fasit.

Advokatens råd: Skriv ektepakt, hvor særeie og felleseie fremkommer. Skriv også en egen avtale om hvordan egeninnsats skal vurderes. Sørg for at du står oppført på Skjøtet med den eierandel du har. Lag ny ektepakt og ny avtale dersom det tilkommer store endringer i familieøkonomien underveis som i realiteten endrer tidligere avtaler.

3. Kan samboere bli medeiere i den andres hus eller hytte? – eller kreve vederlag for egeninnsats?

Samboere har ikke et økonomisk felleseie, de eier fullt ut sine egne ting, med mindre de har kjøpt noe sammen. En samboer blir ikke medeier i bolig eller hytte med mindre han eller hun kjøper seg inn.

En samboer får ikke del i verdiutviklingen av en bolig som en ikke er medeier i. Ved samlivsbrudd mellom samboere tar hver av partene ut sine verdier. Dersom samboere, eller venner, kjøper noe sammen blir de sameiere, hvor eierandel reguleres etter innskuddets størrelse. Eierbrøken er den samme uavhengig av prisvekst eller prisfall.

Dersom man som samboer ikke er medeier i boligen eller hytta kan man likevel ha krav på vederlag i det økonomiske oppgjøret dersom den ene samboeren har tilført en betydelig økonomisk fordel til den andre som er eneeier.

En betydelig egeninnsats på den annens bolig/hytte, som i punkt 1 og 2, vil kunne medføre vederlagskrav mot samboer der rimelighetshensyn samlet sett krever at det skjer en økonomisk korreksjon. Her vil det totale bildet av partenes økonomiske situasjon under samlivet, samlivets varighet, partenes forutsetninger og familiesituasjon være momenter i totalvurderingen.

Advokatens råd: Skriv samboeravtale som konkret avtaler eierbrøk i eiendom/verdier. Skriv avtale dersom den enes egeninnsats skal endre eierforhold eller gi rett til vederlag. Sørg for at du står oppført på Skjøtet med den eierandel du har.

Skrevet av advokat Ruth Nying Frøland.

Ta gjerne kontakt med oss for en uforpliktende samtale på tlf.: 40 00 36 60 eller post@tonset.no. Du kan også ta kontakt med Ruth direkte på tlf.: 481 15 290 eller ruth@tonset.no

Vi hjelper deg gjerne!