Advokatene hos Advokatfirmaet Tønset har en månedlig spalte i Romerikes blad hvor våre advokater svarer på juridiske spørsmål fra RBs lesere. Nedenfor kan du lese artikkelen fra september, hvor advokatfullmektig Anne-Kjersti Klingsheim svarer på spørsmål om samboerkontrakt.

Har du spørsmål? Send det gjerne til oss på post@tonset.no, kanskje spørsmålet ditt kommer på trykk!

Spørsmål fra leser:

Jeg og samboeren har bodd sammen i hans leilighet de siste fire årene. Jeg betaler alt av mat og drivstoff, mens han betjener sitt eget boliglån. Jeg betaler ikke leie. Leiligheten vår ligger i et område hvor det visstnok har vært en prisvekst på nesten tjue prosent de siste fem årene. Så nå lurer jeg på om jeg har dummet meg ut ved å ikke kjøpe meg inn i leiligheten da jeg flyttet inn. Han vil gjerne la meg kjøpe meg inn, men da til dagens verdi, ikke verdien for fire år siden.

Vi har ingen samboerkontrakt, så hva bør jeg gjøre og hva har jeg krav på?

Svar:

Samboerforhold er ikke lovregulert på samme måte som ekteskap. Som samboere har dere full frihet til å avtale det dere ønsker i en samboeravtale. Dersom dere ikke har noen samboeravtale, er utgangspunktet i samboerforhold at hver av dere eier det dere selv har anskaffet både før og under samboerforholdet. Det som dere har anskaffet sammen, eier dere sammen, enten etter eierbrøk etter hva hver av dere betalte eller 50/50 dersom det ikke er mulig å anslå en annen verdifordeling. Ved et eventuelt samlivsbrudd, skal hver av dere beholde det dere er eier av, og det som eies sammen vil fordeles etter eierbrøk og nærmere avtale.

Hvem som eier hva, er avgjørende for hva en part skal ha med seg ut av samboerforholdet ved et samlivsbrudd. Dette stiller seg annerledes ved ekteskap. Hovedregelen etter ekteskapsloven er at verdien av det hver av partene eier, skal gå til likedeling i det økonomiske oppgjøret ved samlivsbruddet, med mindre man har avtalt noe annet i ektepakt.

Jeg forstår det slik at det er samboeren din som har kjøpt og eier leiligheten. Som samboer vil du i utgangspunktet ikke ha opparbeidet deg noen eierandel i leiligheten ved å dekke løpende utgifter som mat, drivstoff og lignende. Dekning av forbruksutgifter vil sånn sett kunne anses som en rimelig kompensasjon for at du ikke betaler husleie. Dette kunne stilt seg annerledes dersom dere hadde inngått en avtale eksempelvis om at du ved å dekke forbruksutgifter gradvis kjøpte deg inn i boligen.  I fravær av en slik avtale, vil utgangspunktet om eierforhold være avgjørende.

Det kan opparbeides et gradvis sameie i den andre samboerens eiendel under et samboerskap. Det forutsetter at samboerskapet har vært langvarig, og at den andre parten ved enten indirekte eller direkte bidrag har bidratt til økning i verdien av den andres eiendel, eller på annen måte muliggjort at den andre har kunnet øke verdien i sin eiendel. Det understrekes at det skal mye til å opparbeide seg en eierandel på dette grunnlaget.

Som samboer har du ikke et krav på å få kjøpe deg inn i hans leilighet. Om du får kjøpe deg inn, beror på om dere enes om vilkår og forutsetninger. Forutsetningen for at du skal få kjøpe deg inn basert på boligens verdi for fire år siden, er betinget av at dere enes om dette. Ved å kjøpe deg inn i leiligheten hans på nåværende tidspunkt, vil du ikke ta del i den verdistigning som allerede foreligger, men du vil ta del i den fremtidige verdistigningen fra det tidspunktet du kjøper deg inn. Sånn sett har du gått glipp av den økonomiske gevinsten ved å ikke ha kjøpt deg inn på et tidligere tidspunkt, men det forutsatte at du hadde både evnen til å kjøpe deg inn på det tidspunktet, og at du ble gitt muligheten til det.

Dersom dere enes om hvilken verdi som skal legges til grunn når du kjøper deg inn, er det også viktig å ta stilling til hvor stor eierandel du skal ha, hva du skal skyte inn av eventuell egenkapital, og hvordan gjelden på leiligheten skal fordeles mellom dere. Her er det viktig å ha et bevisst forhold til innskudd av egenkapital og fordeling av gjeld, og at den løsningen dere faller ned på samsvarer med den eierbrøk du skal ha.

Samboeravtale

Jeg anbefaler dere å lage en samboeravtale. Som nevnt innledningsvis er det ingen lov som regulerer samboerforhold, og som samboere står dere fritt til å avtale hva dere ønsker.

Det finnes mange maler og eksempler på samboeravtale på internett. Vi gjør oppmerksom på at en slik mal kan være et greit utgangspunkt, men at det er ikke en «one size fits all». Den enkelte samboeravtale bør gjenspeile det som er de faktiske forholdene i det enkelte samboerskapet. Det kan for eksempel være store variasjoner i samboeres inntekt, at de eier en eller flere eiendommer alene eller sammen, om det man eier sammen skal ha forskjellig eierbrøk og om annet bidrag i hjemmet skal likestilles med økonomisk bidrag.

Vi anbefaler at en samboeravtale minimum tar for seg hvem som eier hva av større økonomisk verdi, og den bør regulere det økonomiske forholdet mellom samboerne under samlivet. Dette vil gi dere som samboerne trygghet og forutsigbarhet under samlivet. Videre bør samboeravtalen også regulere hvordan eiendeler, formue og gjeld skal fordeles ved et eventuelt samlivs­brudd.

I samboeravtalen bør det inntas en oversikt over hvem som brakte med seg hvilke eiendeler og verdier inn i samboerskapet. Videre bør det bestemmes hvem som eier hva av det som anskaffes under samboerskapet. Skal det den ene av dere anskaffer, være kun i dennes eneeie? Og det som dere anskaffer i fellesskap, skal dere eie dette i sameie, med lik eierbrøk? Ved et samlivsbrudd, skal hver av dere ha verdien av det dere eier, eller ønsker dere en annen fordeling?

En samboeravtale bør også regulere fordelingen av løpende utgifter under samlivet.  Dette gjelder både løpende forbruksutgifter, boutgifter, og større investeringer for oppgradering av bolig eller andre eiendeler. Skal utgiftene likedeles, eller fordeles etter inntjeningsevne? Skal annet bidrag, for eksempel pass av barn eller omfattende egeninnsats i boligen likestilles med økonomisk bidrag? Det gjøres særlig oppmerksom på fordeling av boutgifter hvis dere eier bolig. I motsetning til dekning av løpende utgifter, vil nedbetaling på lån være en form for sparing fordi verdien av nettoverdien på boligen øker. Det er viktig at dere har et bevisst forhold til hvordan nedbetaling av lån fordeles og håndteres dere imellom.

Når dere eier boligen, bør dere også ta stilling til hvordan større påkostninger av eiendommen skal fordeles. Dertil kommer også hvordan dere stiller dere til en eventuell verdistigning som følge av bekostningen, herunder hvem av partene som har bidratt med hva, og hvordan dette vil slå ut ved et eventuelt samlivsbrudd.

Avslutningsvis vil jeg nevne at dere også bør tenke over hva som skal skje dersom en av dere skulle falle fra. Etter arveloven er det kun samboere med felles barn som har arverett, hvor samboeren arver fire ganger folketrygdens grunnbeløp, det vil si litt i overkant av kr. 400.000. Dersom dere ikke har felles barn, vil ikke gjenlevende samboer ha krav på arv etter førstavdøde samboer. En samboeravtale med bestemmelser om arv er ikke tilstrekkelig for å sikre at dere arver hverandre. Da må dere opprette et testament.

At det er nedtegnet hvem som eier hva i en samboeravtale vil også være av stor betydning for et etterfølgende arveoppgjør, ved at de etterlatte, herunder både gjenlevende samboer og andre arvinger, enkelt kan finne svar på hvem som eide hva i samboerskapet og hva som skal inngå i avdødes arv.

Advokatens råd: Det er ingen lovregulert ordning for samboerskap slik som det er for ekteskap. Vårt råd er at samboere bør prate om økonomi og andre praktiske forhold ved samboerskapet, og nedtegne det som for dere er viktig å fastsette i en samboeravtale. Ved å gjøre dette, vil dere ha trygghet og forutsigbarhet under samlivet, og det vil være klart hvordan et oppgjør ved et eventuelt samlivsbrudd skal gjennomføres.

Skrevet av advokatfullmektig Anne-Kjersti Klingsheim

Ta gjerne kontakt med oss for en uforpliktende samtale på tlf.: 40 00 36 60 eller post@tonset.no.

Vi hjelper deg gjerne!