Boligsalg har stor økonomisk betydning for både selger og kjøper. Uventede skader og svakheter ved boligen skaper økonomisk usikkerhet for begge parter, og fører alt for ofte til rettslig konflikt og belastning av domstolene. Fra 1. januar 2022 trer nye boligsalgsregler i avhendingslova i kraft. De nye reglene skal sørge for at det foreligger tilstrekkelig informasjon om boligen som skal selges, slik at partene i minst mulig grad opplever å få ubehagelige overraskelser i ettertid. Resultatet man ønsker å oppnå med lovendringene, er en tryggere bolighandel der relevant informasjon kommer på bordet, og det tas høyde for den reelle risikoen for skjulte mangler.
Lovendringene skal oppfordre selgeren til å legge frem all informasjon om boligen og fremlegge en detaljert tilstandsrapport for å synliggjøre hvilken tilstand boligen er i ved salget. Med andre ord blir selgers viktigste oppgave å dokumentere boligen godt.
Samtidig med ikrafttredelsen av de nye boligsalgsreglene, vil også en forskrift om tilstandsrapporter tre i kraft. Formålet med forskriften er en standardisering av tilstandsrapportene, og ikke minst få tilstandsrapporter av høy kvalitet slik at alle parter skal få bedre informasjon om boligen ved kjøp og salg av bolig. Forskriften krever blant annet at bygningssakkyndige undersøker de rommene og delene av boligen som er utsatt for fukt, og påpeker åpenbare lovlighetsmangler, for eksempel ulovlige bruksendringer eller mangel på rømningsvei. Det er fastsatt egne minstekrav til undersøkelser for hvert enkelt rom, og det skal også fastsettes en tilstandsgrad for det enkelte rommet eller den enkelte bygningsdelen. Tilstandsgrad 0 gis der det ikke er noen avvik, tilstandsgrad 1 gis ved mindre avvik, tilstandsgrad 2 gis ved vesentlige avvik, og tilstandsgrad 3 gis ved store og alvorlige avvik. Dersom et rom eller en bygningsdel gis tilstandsgrad 3, som indikerer store eller alvorlige avvik, skal den bygningssakkyndige også gi et sjablonmessig anslag på hva det vil koste å utbedre avviket.
Grundigere undersøkelser og tilstandsvurderinger fra bygningssakkyndige vil kunne bidra til at flere skjulte feil og mangler avdekkes før salget og tas med i kjøperens beslutningsgrunnlag. Kjøperens viktigste ansvar blir å lese tilstandsrapporten og annen dokumentasjon om boligen svært nøye. Etter de nye lovendringene går det tydelig frem av avhendingslova at kjøperen skal regnes å kjenne til informasjon som kommer tydelig frem i en tilstandsrapport eller andre salgsdokumenter som kjøperen er gitt mulighet til å sette seg inn i. Kjøperen bevisstgjøres dermed om at han eller hun må sette seg grundig inn i salgsdokumentasjonen før det inngis bud. Dette er naturlig konsekvens av at selgeren får et utvidet mangelsansvar og blir oppfordret til å fremlegge tilstandsrapporter.
Såkalte «som den er»-forbehold eller tilsvarende alminnelige forbehold ved salg av bolig til forbrukerkjøpere/privatpersoner, skal ikke ha noen virkning etter de nye lovendringene. Det vil også gjelde der selgeren selv er en privatperson. At denne type alminnelige forbehold ikke skal ha noen virkning, er en viktig endring fra dagens rettstilstand, og innebærer en betydelig overføring av risiko fra kjøper til selger. I dag er det slik at selgere i praksis bare har et delvis ansvar for skjulte feil og mangler, fordi en eiendom som er solgt «som den er», i utgangspunktet bare har en mangel i rettslig forstand hvis den er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å forvente.
Lovendringen er ment å snu om på denne situasjonen, men en kjøper kan likevel ikke ha urealistiske forventninger ved kjøp av en brukt bolig. Derfor er det presisert i loven at eiendommens alder, type og synlige tilstand har betydning for hvilke forventninger kjøperen kan ha til boligen før den kan anses å ha en mangel. Videre er det slik at kjøperen også må regne med at det kan oppstå behov for mindre utbedringer i tiden etter overtakelsen. For å unngå konflikter over mindre feil og utbedringsbehov, er det slik at selgeren blir ansvarlig for alle feil og mangler ned til en viss minsteterskel, en såkalt egenandel, som er satt til kr. 10 000. Konkret innebærer dette at kjøperen må bære den økonomiske risikoen innenfor egenandelen.
Selgeren kan likevel begrense risikoen for skjulte feil og mangler ved å ta spesifiserte forbehold, for eksempel ved å selge boligen som oppussingsobjekt. Det er imidlertid viktig at slike forbehold er tilstrekkelig spesifiserte til at de kan påvirke en kjøpers vurdering av eiendommen.
03.01.2022
Advokat Nina Oskarsson
Ta gjerne kontakt med oss for en uforpliktende samtale på tlf.: 40 00 36 60 eller post@tonset.no. Du kan også ta kontakt med Nina direkte på tlf.: 938 95 788 eller nina@tonset.no
Vi hjelper deg gjerne!